Эксперты описали самые кошмарные сценарии, которые теперь светят российскому рынку квартир

Недвижимость в России всегда считалась самым выгодным и надежным способом вложения денег - особенно в непростые экономические времена. Однако уже в обозримом будущем рынок может обрушиться, и тогда даже столичная квартира из инвестиции превратиться просто в жилье. О самых мрачных ожиданиях на рынке пишет журнал 

Во время предновогоднего бума, подстегнутого резким ростом курса доллара, сметали бытовую технику, автомобили и, конечно, квартиры. По наблюдениям риелторов, работающих на вторичном рынке, спрос тогда вырос на 60-70%. Аналогичная ситуация наблюдалась на первичном рынке.

У девелоперов цены менялись практически ежедневно, а по отдельным проектам - ежечасно. "Некоторые из них буквально за одну ночь повышали стоимость квадратного метра в своих проектах на 5-20 тысяч рублей,- вспоминает гендиректор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.- В целом на рынке есть примеры объектов, рост цен на которые с октября по декабрь составил 30-40%. Многие застройщики отменяли всевозможные акции и скидки, приуроченные к праздникам".

После Нового года пришло отрезвление. Гендиректор агентства недвижимости Home Staging Анна Моисеева рассказала, что в середине января к ней обратился клиент, купивший в декабре однушку в Домодедовском районе Московской области. "Купил квартиру за 4,5 млн рублей, а сейчас смотрю: в этом же доме за 4-4,2 млн рублей продают. Получается, я дорого взял?" - беспокоился гражданин. А на вопрос риелтора, почему он вдруг этим озаботился, ответил, что купил квартиру в спешке, не подумав, и теперь хочет ее продать.

Как отмечают эксперты, сегодня ажиотаж сошел на нет. В основном закрываются сделки, заключенные в конце прошлого года. Характерная особенность январского рынка недвижимости - минимум свободных квартир в продаже, что объясняется ажиотажным спросом в декабре. По данным специалистов "Инком-Недвижимости", на стабильном рынке доля квартир в свободной продаже - около 10% общего объема предложения. В настоящее время она не превышает 5%.

Поэтому в ближайшее время возможно некоторое повышение рублевых цен. Однако развернувшийся кризис грозит настолько сократить платежеспособный спрос, что и этих 5% может оказаться много. В лучшем для продавцов случае цены немного подрастут в первом квартале. Однако, по словам руководителя "ИРН-Консалтинг" Татьяны Калюжновой, "в целом на рынке нет тренда повышения цен".

Если неблагоприятная экономическая обстановка будет сохраняться, уже во втором квартале эксперты прогнозируют снижение и спроса, и цен. "Новые проекты будут выходить с дисконтом к рынку до 15%,- уверена Мария Литинецкая.- А по старым проектам, которые уже находятся в реализации, можно ожидать различных акций от застройщиков. При этом если традиционные сезонные акции в более благополучные времена предусматривали снижение на 5-10%, то сейчас можно ждать акций со скидками до 15-20%". На ситуацию влияет и тот факт, что в прошлом году резко увеличились объемы строительства и ввода нового жилья в эксплуатацию.

300 долларов за "квадрат", как после кризиса 1998-го

Впрочем, все сценарии с повышением или понижением цен на 10-15% следует считать равно оптимистичными, отмечает "Коммерсант-Деньги". И их реализация возможна только при относительно стабильной ситуации в экономике в целом. Потому что, если уровень жизни граждан, вложившихся в недвижимость, начнет существенно снижаться, они будут быстро избавляться от инвестиционных квартир. Если же это явление станет массовым, оно вполне в состоянии обрушить рынок и до 300 долларов за 1 кв. м, как после кризиса 1998 года.

Самый серьезный обвал на рынке жилья может произойти в случае краха банковской системы. По данным "Секвойя кредит консолидейшн", за 2014 год банки выдали населению ипотечные кредиты примерно на 1,65-1,7 трлн рублей (в 2013-м - 1,3 трлн рублей). "Если выплаты по ипотеке станут гражданам менее доступны и, соответственно, банки не смогут им как-то помогать, люди будут вынуждены продавать свои ипотечные квартиры. И если квартиру нужно продать срочно, чтобы быстро закрыть проблему, цена должна быть ниже рынка. Массовые продажи ипотечных квартир могут спровоцировать резкое падение цен в целом по рынку",- предполагает эксперт ЕГСН Алексей.

Главная же опасность заключается в том, что застройщики не смогут перекредитовываться в банках. И чтобы расплатиться по старым кредитам, начнут срочно избавляться от имеющихся объектов, что в условиях сжимающегося платежеспособного спроса неминуемо приведет к резкому падению цен.

Если же недвижимость будет отдана банкам в виде залога, то в условиях нехватки ликвидности, которая сопровождает любой банковский кризис, она тоже мгновенно окажется на рынке с таким же эффектом, пишет "Коммерсант-Деньги".